¿La tasa nominal en un crédito hipotecario te genera más dudas que certezas? Estas a punto de comparar un préstamo, hablar con el banco o firmar un documento y ese porcentaje parece que es la clave de todo… pero ¿sabes realmente cuanto afectará tu cuota mes a mes y al costo total de tu vivienda?
Eso es algo que nos sucede a todos. Lo primero que hay que entender es que la tasa nominal es el punto de partida, no la historia completa. Por esta razón, en este articulo no solo te explicaremos qué es en términos simples, sino que te revelaremos como usarla a tu favor. De este modo, podrás comparar ofertas de manera inteligente, para proyectar tus finanzas a 20 o 30 años y, lo mas importante, para evitar sorpresas costosas.
Si quieres dejar de sentir que el banco tiene la ventaja y convertirte en un prestatario informado, continúa leyendo. Aquí está la información que buscas, sin tecnicismos innecesarios.
Qué es la tasa nominal
El interés es una remuneración que la entidad financiera te cobra por el dinero prestado cuyo valor depende de las politicas fijadas por el banco de la republica. En el caso de créditos hipotecarios, es el costo que pagas por pedir un préstamo. En otras palabras, lo podemos definir como la diferencia entre el precio del dinero en el futuro y el capital inicial. Varía de acuerdo con la actividad económica. Por ejemplo, interés bancario, hipotecario, inversión, consumo, entre otros.
la tasa es la medida o el porcentaje que se aplica al monto prestado con el fin de determinar ese interés. Por lo tanto, representa la velocidad de crecimiento de la deuda. A mayor tasa, más tienes que pagar en intereses.
La tasa nominal anual (TNA) es un punto de partida numérico que los bancos anuncian y que funciona bajo un esquema de interés simple. Esto significa que se calcula siempre sobre la base del capital inicial. Ten presente que es un índice parcial, pues no tiene en cuenta los gastos y las comisiones generadas por el crédito hipotecario.
Puedes consultar las tasas vigentes y la normatividad en la superintendecia financiera de Colombia
Ahora que tenemos claro que la tasa nominal es una forma de expresar el costo básico de un préstamo, la pregunta crucial es: ¿por qué no es suficiente solo con mirar esta cifra a la hora de comparar hipotecas?
Diferencia entre la tasa nominal y la tasa efectiva
A diferencia de la tasa nominal, la tasa efectiva anual (TEA) es un tipo de interés compuesto, ya que capitaliza tanto capital como los intereses acumulados. Además, incluye gastos de operación, impuestos y comisiones. En otras palabras, te indica la totalidad que debes pagar del crédito aprobado.
De esta manera, la tasa efectiva es un índice más preciso y realista de la tasa de interés que una entidad te cobra para acceder a un préstamo.
Ejemplo práctico y comparación de tasas
Supongamos que solicitas un crédito hipotecario para compra de vivienda por un valor de $100.000.000 (cien millones de pesos) con una tasa nominal del 8% anual a 10 años. Entonces tenemos:
Primer escenario: el espejismo (interés simple)
Capital (C)= 100.000.000
Tasa nominal anual (j) = 8% o su equivalente 0.08
Tiempo (t) = 10 años
Calculamos los intereses mediante la fórmula del interés simple.
$$i = C \cdot j \cdot t$$
Sustituimos con los valores
$$i = 100.000.000 \cdot 0.08 \cdot 10$$
$$i = 80.000.000$$
De esta forma, los intereses generados con una tasa nominal del 8% en 10 años equivalen a 80.000.000. Por lo tanto, estarías pagando en total $180.000.000. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esto es un interés simple sin ningún tipo de capitalización. Una situación que a menos que sea explícitamente expresada así, en la realidad no funciona por que los bancos siempre trabajan con un interés compuesto.
Segundo escenario: el cálculo incompleto (interés compuesto)
En este caso, suponiendo una capitalización anual, se utiliza la fórmula:
$$ MF = C \cdot (1 + j)^{t}$$
Reemplazando valores
$$ MF = 100.000.000 \cdot (1 + 0.08)^{10}
$$ MF = 215.892.499$$
De este modo, el monto final MF pagado a los 10 años es igual a $ 215.892.499
Tercer escenario, la verdad financiera
Como los intereses se suelen calcular mensualmente, pasemos la tasa nominal anual a mensual.
$$ i = 0.08 / 12 $$
$$ i = 0.0067$$
En porcentaje es igual a: 0.67%
Este 0.67% es la tasa nominal mensual. Ahora calculemos la tasa efectiva anual TEA mediante la siguiente formula:
$$ TEA = (1 + i)^{n}- 1$$
Donde: i = tasa nominal mensual
n = número de meses
Reemplazando valores
$$ TEA = (1 + 0.0067)^{12} - 1$$
$$ TEA = 0.083 $$
En porcentaje, la TAE es igual a 8.3%. Como se puede apreciar, el porcentaje real es de 8.3% y no del 8%. Esto se da porque la tasa nominal es una operación lineal, una división, pero la realidad financiera es una operación exponencial.
Como ya se sabe que 8.3% es el costo real del año, calculemos cuanto será el monto final MF al cabo de los 10 años.
$$ MF = 100.000.000 \cdot (1 + 0.083)^{10}$$
$$ MF = 221.965.034$$
Sinteticemos en la siguiente tabla comparativa
| Escenario | Concepto | Monto Final |
|---|---|---|
| 1. El espejismo | Interés simple | $180,000,000 |
| 2. El cálculo incompleto | Nominal compuesto | $215,892,500 |
| 3. La verdad financiera | Efectiva real | $221,964,023 |
Muchos usuarios se quedan en el escenario uno e ignoran que el dinero crece con el tiempo. Otros, aunque comprenden el interés compuesto, confían ciegamente en la cifra nominal, sin notar que esa es solo una referencia que oculta la periodicidad de los cobros. La realidad es que la tasa nominal no cuenta la historia completa, solo al convertirla a la tasa efectiva se revela el verdadero impacto en el bolsillo.
En este ejercicio, si se confiara solo en la información nominal inicial hubiera ocultado un gasto de casi 42 millones de pesos.